koko体育导语：中国政府推出经济刺激计划，这个以刺激投资为主的计划的实施使得全国各地都出现了投资

　　主持人文钊：我们这个活动是我们和上投摩根经济公司合办的，主要是讨论当期的热点经济话题，跟专家做一些互动，这一期我们的主题是投资、新机会。

　　如果大家还能想到的话，也是在去年，大概也是这个月，我们推出了大概四万亿的经济刺激计划，从那时候起，投资就成为拉动中国经济的最重要的手段，现在中国经济保持8%的经济增长速度已经没有问题了，但同时关于产能过剩也好，关于通胀也好，一些潜在的忧虑也引起了大家的关注，我们在这个时候回顾过去这一年，展望下一年，我们投资到底在过去一年中扮演着什么样的角色，来看看投资拉动过程中哪些因素，可能在未来一年中还会起到关键的作用，来看看尤其是房地产投资这一块，到底扮演一个什么样的角色，现在资产膨胀，或者说关于房价的争论到底应该怎么样来认识，或者说未来房价会保持一个什么样的态势？这些都是我们这一次讨论可能会涉及到的话题，那么我先跟大家介绍一下参加我们今天活动的几位嘉宾。

　　他们是中国投资协会会长张汉亚先生，国泰君安证券总经理、首席经济学家李迅雷先生，对外经贸大学金融学院院长丁志杰先生，中国房地产协会副会长顾云昌先生。

　　我们先请四位嘉宾分别做主题演讲，在演讲结束之后，如果有比较充裕的时间的话，还会跟大家做进一步的讨论，为了争取时间呢，我们希望各位嘉宾在20分钟之内，先结束主题演讲，之后留出一点时间跟朋友做互动。

　　因为我们这个论坛是在经济观察网和新浪网是做同步直播的，我们也希望有机会跟网友们做进一步的沟通，下面我们就先请中国投资协会会长张汉亚先生做主题演讲。

　　张汉亚：大家下午好！很高兴参加经济观察网组织的月度经济形势分析，我主要讲一下国家扩大内需政策的效果和存在的问题。

　　第一方面讲扩大内需政策效果，去年11月份国家开展实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了四万亿投资计划，有很多措施，应该说取得了很好的效果。主要表现就在于，一个是GDP的增长是在逐步回升，按季度已经实现了增长。大家所争论的经济增长是V字型还是U字型，前三季度是7.7%，预计第四季度增长会超过10%，全年经济达到9%，或者是更高。我一直是更乐观的，我年初就说第四季度会超过10%，所有的经济政策从它开始到之后的见效要有一个过程。今年第二季度是半年到一年之后见效，一年之后见效更加明显，而且去年环比是下降的，今年环比是上升的。今年第四季度经济增长也可能达到12%到14%，全年也会达到9%左右。

　　美国在今年下半年出现了止跌回升，今年来讲相对可能还是负增长，到12月份可能负增长会达到一位数。咱们一季度和去年第四季度订货很少，实际上从第二季度开始订单就开始上升，这样的话我们明年经济就会更好。因为今年第三、四季度经济增长还会迅速上升，对于我们今年第一季度和上半年的出口加上进口都会有更好的影响。

　　促内需最主要促的是内需，今年内需整体呈现高速增长的趋势，因为今年比去年、前年、大前年高出很多，一季度28.8%，今年物价是负的，所以实际增长达到30.2%，一直到10月份，城镇增长33.3%，实际增长是37.3%，1—10月份全社会城镇投资15万亿，不包括农户投资是17万多亿。这里没有提全社会投资，因为全社会投资是按季度统计的，第三季度是全社会投资增长33.4%，我们现在如果说17万亿加上农户的投资的话，就是全部投资，因为农户投资统计相对缓慢，三个月才有一个数据。

　　从整体看，投资结果有所改善，在城镇投资中国家鼓励重点发展产业、行业和地区的投资获得了较快的增长。从产业看，今年1—10月，第一产业增长54.1%，第二产业增长26.8%，第三产业增长37.8%，特别是第一产业投资扩大对于发展三农产业有很好的作用。

　　分区看，东部地区增长27.7%，中部地区增长38.4%，西部增长38.8%，这个差距还是挺大的，另外这几年西部大开发、振兴东北老工业基地，这些政策来讲，对周期的经济增长起了很重要的作用，他们增长快了，所以他们投资增长更快一点。

　　从行业来看呢，除了农业之外，国家重点制造行业，特别是关系人们福利的行业也取得了较快增长，大家重视的是铁路、道路，铁路是8家单位，公路是51家，另外就是现在城市轨道交通这块增长非常快。现在25个城市要建地铁，20个城市已经开通了，城市交通会达到54.3%。水的生产和供应71.2%，燃气是56.4%，科学技术服务这块达到71.5%，居民服务是68.8%，卫生、教育增长是42.2%，卫生本身增长62.5%，应该说这种增长也是前几年所没有的。相比起来，我们有些产业投资增长不够快，一个是国家限制，更主要的还在于市场经营经验、盈利性差，企业收益低，投资意愿就低。

　　整体上就可以看出，这些我们相对过剩的，或者是国家控制的一些产业，实际上国家控制产业基本上是过剩产业，这一点增长相对缓慢。像鞋帽13.2%，服装10.3%，造纸是22.1%。

　　石油因为受油价的限制，加工的话过去亏损比较厉害，炼焦国际价格也在下降，造成了收入下降，没钱投资了，投资就下降了，化纤也是下降17.9%。有色金属、铜增长了19.4%，国家需要的东西都增长比较快。生产过剩了，国家控制生产，这个今年投资增长的话，这种增长不会扩大目前的过剩局面，这主要涉及到大家争论的通货膨胀问题，大家一看贷款发多了，钱多了，就出现了通货膨胀。

　　实际上，通货膨胀本身是货币现象，当货币超过实物的数量之后，严格来讲，实物价格是上升的。在供不应求的条件下，多余的货币涌向货物，就会造成价格的上涨，现在大蒜也是被垄断，价格也是在上涨。当供过于求的时候，谁价格高谁卖不出去，供过于求的时候，企业不可能提高产品价格，相反的，他运用技术或者是什么降低成本，价格不会增长。实际上这个问题我们就是所谓的过剩，除了2007年猪肉造成农产品价格上涨之外，工业品这块基本没有上涨，或者是上涨很小。现在大多数都是进行更新改造的数据，像发达国家有那么快的投资，每年要搞实体投资，主要是实行一些新的产品。咱们消费者价格算通货膨胀，从整体上来讲，每年的小麦的价格还是逐渐上升的，为了照顾农民的收入。

　　从猪肉的价格来讲，2006年卖不出去，2007年价格高度上涨，特别是2007年之后猪肉价格没有快速降低，农民养猪的积极性没有明显降低。最近一直是比较平稳的，波动，每天价格都是不一样的，所以我一直反对说，马上面临通货膨胀的问题。但是，我看现在国家对这个也不太感兴趣，所以国家没有调整货币政策，实际上我也提过相关建议。接下来民用今年不行的话，还有燃气价格上升，这样才能保证经济的快速发展。

　　新开工项目的数量和计划总投资快速增长，1—10月，全国城镇新开工项目293412个，同比增加85329个，新开工项目计划总投资124610亿元，同比增长81.1%，而去年同期的新开工项目为208083个，新开工项目21054个，计划总投资同比仅增长19.7%，新开工项目和计划投资的快速增长，预示第四季度和明年的投资将继续快速增长。

　　咱们去年搞了很多一揽子项目，当时老是觉得还不过瘾，觉得还没见效。实际上，想今天发布政策，明天就见效，那是不可能的。政策下去之后要到地方进行消化、领会，然后到企业，企业投资也要有可行性报告，要有一个开工的准备过程，最后才能开工。一个项目即使到了新开工阶段，大概半年以后才能进入实质性的阶段，这时候投资的数量才会快速增加。所以应该是半年以后。

　　像我们搞投资的，全社会过去平均投资的建设周期叫三年半，估计这两年由于技术提高，我没统计，大概是三年。第一年新开工的项目占到投资项目的20%。第二年大量的生产资料、设施上来，这时候占投资的比例达到50%到60%，第三年就是收尾koko体育，有时候第二、第三年都是40%左右。实际上投资新产品是半年以后见效。

　　新开工项目的平均计划投资规模明显扩大，今年是4100万，去年是3200万，平均规模扩大了900万元。这表明今年的大型和特大型项目的数量显著增长。另外，我们国家支持铁路，核电、地铁、高速公路，这些都属于高投入的。从资金到位来讲，增长也是比较快的，1—10月份城镇投资到位资金171379亿元，同比增长了39.9%。其中，贷款增长49.2%，所以今年投资的作用还是非常巨大的，今年投资的增长是政府指挥银行快速完成的。

　　从房地产开发投资来讲也是在恢复增长。今年1、2月份比去年同期下降了3%、4%，到10月份的时候已经增长18.9%，比去年同期回落5.7个百分点，因为去年上来的房地产投资增长35%，所以今年上半年的投资相对差距非常大。去年下半年开始下滑，今年上半年开始往上，所以这个差距就减少了。

　　从整体上看，房地产投资占整个城镇投资的18.9%，商品住宅是增长10.1%，这个增长比较慢，因为咱们的住宅争论太多了，弄得大家确实是很多企业家不太好做。增长是14.1%，比去年同期回落13.3个百分点，房地产开发企业到位资金44034亿元，同比增长43.4%。其中国内贷款增长53.0%，利用外资下降29.6%，企业自筹资金增长16.7%，其他资金增长69.5%，在其他资金中定金及预售款增长59.2%。这个一会儿再谈一谈。

　　第一个问题谈一谈投资对经济增长的作用，虽然投资对经济恢复增长起到了重要的促进作用，也存在一些不容忽视的问题。需要项目不经过严格的可行性论证，后续资金没有保证就仓促上马，一些地方的首长工程、形象工程又开始大量出现。有很多项目根本就是没论证，调查至少有40%的项目没论证。

　　第二个是放松了市场准入的闸门，按照程序有的项目要审批、要注意资源、要注意质量、安全等等，这是05、06年我们提出要准入闸门，为了方便低水平、重复建设，为了防止对资源过度地浪费，提出了几个叫提出准入门槛，实际上刚进行了没两年，08年金融发生了危机，一直到今年以来应该说是放松了准入的标准。这个方面虽然是国家已经派了三次调查组来调查，实际上对这方面调查的还不够，更多的是调查资金到位率的问题。很多前几年根本没批准的项目，现在都上马了。

　　第三，民间投资增长相对缓慢，从统计数据看，上半年投资增长较快的行业基本上都是政府投资支持的公益性和基础性行业，民间投资还不够踊跃，光有政府投资的积极性，民间投资跟不上，增长将难以持久。政府投资不是理性，是民间任务，政府投资主要是理性，不挣钱不投资，比如说这个是赔本买卖，你还干？政府是公益性的，必须投。实际上有一个资金量、融资的问题，还有一个问题是可投资的产业和行业不多，民营资本我是一直鼓励，在技术市场更开放，但是你要认真分析的话，主要分两块，一块是比较大民营企业，他们叫地方经济支柱，他们赢利比较多，稍微有些规模的县城也能拿到一些贷款，但是困难比大企业多得多。

　　四是对经济影响较大的房地产开发投资增长缓慢，一些影响房地产业发展的问题尚未彻底解决。我觉得放松是对的，你让市场去检验，去年房地产从年底到今年3月份开始就上升了，上升之后房地产企业有些忘乎所以了，跟着就涨价。实际上这个是有问题的，包括6月份、7月份涨价，这种涨价造成了7月份、8月份的价涨量跌，价格上涨、销售量下降。但是从9、10月份以后销售量又开始上升，价格又上涨很快。

　　1到10月份的价格比，全社会又增长了30%，个别城市增长了20%，有些更快，我觉得房地产企业要接受教训，如果说政府和老百姓都对你有意见，最后你还是要增长，真的不卖房，最后又开始叫天天不应、叫地地不灵的情况了。我提出一个问题，关于价格问题，房地产商说了，老百姓不信，老百姓自己不知道具体价格，政府知道，我接触很多地方政府，他们计算得很清楚，建筑价格占多少、什么占多少，他们自己很清楚，但是政府自己不说，所有的税收跟价格是连在一起的，造成政府也不说，大家就博弈，博弈当然是造成价格不断上涨，老百姓望洋兴叹。政府应该注意到房子本身是双重性，一方面衣食住行是老百姓必需的，另一方面房地产要走向市场，完全市场化，所以政府对于一般老百姓的住房应该有价格指导，不是价格确认。政府明明知道整个价格整体情况，我就公布这个地段卖一万四左右，那么好地段的房地产卖上一万八，只要有人愿意买你就别管了，再降的话，房地产亏了，这个问题我提了几次都没人理我。所以我们政府要不然就是管得太死，要不然放手不管，这都不对。现在应该说比过去好多了，整体来讲还是有点差。

　　五是大项目和特大型项目的比重较大，投资对促进就业的作用见效。现在实际上真正影响就业的是产业结构，劳动密集型，服务业这方面多投资，对就业的贡献率最大。像日本大企业，本身就大企业带动小企业来发展的，我们这方面应该是更多的，一方面大企业要振兴装备业，要调结构、上水平，要调结构、促就业koko体育，一方面是高精尖的上，一方面我们要更多地支持一些服务业，支持一些中小企业，因为他们的就业带动很大。另外像大学生搞一些咨询公司，搞一些文字服务，这方面还是很有能力的，那你在就业方面给他一些补贴，给他一些税收减免，这也可以带动他就业。

　　第三一个是对明年投资的条件，今年开工项目明年进入建设的高峰区，这个表现在明年投资上，09年新开工项目数量和计划投资额的大幅度增加，将在2010年的投资中表现出来。这个表现在明年投资上。第二是2009年经济的快速恢复和企业效益的好转，使企业具备了增加投资的条件，为2010年的投资快速增长打下了基础。三是国家2009年采取的一系列促进民营经济投资增长的政策措施将在2010年逐步见效，民营投资将表现出快速增长的态势。现在咱们给大家的感觉是经济建设很快，还是急得不得了，可能慢慢往前走的话，又平稳、大家又高兴。

　　第四是美国等国家在今年下半年经济出现了回升，我国的出口在2010年将恢复快速增长，所以它的投资力度也会增长。

　　第五是我国经济结构调整和节能减排的任务十分繁重，在十一五计划的最后一年为了实现调结构，上水平和节能减排的目标，国家和企业都必须要加大这些方面的投资。这些方面不是想干就干，都得节能减排，另外国家调整经济增长都是对小煤矿，我们今年砍掉了一万个小煤矿，减少三亿吨，一方面本身要增长，另一方面减少这三亿吨靠谁呢？还是得靠建大煤矿啊。像宝钢上了几个千万级的大钢厂，所以这些东西节能减排、废物利用都要靠投资，所以从这个角度上讲，光这个方面投资的压力也是很大的，2010年上半年投资可能会出现较热的局面，国家马上就要开经济工作会议了，如果12月份出来之后，去年太低，今年肯定特别高，这个时候肯定又开始说要调控啊，要我说也别太大调控，适当地保持本面可能会好一些。

　　即使国家可能在2010年转变宏观调控的方针，采取对投资进行控制的政策，包括削减2010年的4万亿投资计划，但上述因素必然会使2010年的投资仍然保持较快的增长。去年到今年所谓新增4万亿，去年是1800亿，今年分了三次投，同样是差了千多亿。现在确实是，明年如果确实很快的话，可能也没有必要再实施这4万亿的计划了，

　　李迅雷：各位下午好，很荣幸能够在这个下午跟大家来交流一下，对于目前商品价格跟资产价格的走势谈一点自己的看法，刚才讲了投资可以拉动GDP，投资促进商品价格的回升，主要还是由供需关系决定的，按道理没什么新意，但是无非想强调一点，我是从年初就认为中国不具有通胀的可能性，包括明年，我认为通胀依然还是非常温和的，至少到目前为止还是证明通胀，我讲的通胀是CPI意义上的通胀，确实没有对我们经济构成什么威胁。

　　讲货币现象讲得比较多，从07年开始，大家就在讨论流动性过剩的问题，流动性过剩也是作为一个资产价格上涨的依据，流动性的过剩也是被大家用来炒作通胀，我们有个研究员今年年初的时候写了一篇文章，叫货币决定论，对今年的通胀预期也是比较高。事实证明这个通胀并没有出现，但是他可能会被评为今年年度最佳的证券分析师。

　　为什么大家都讲货币现象？原因很简单，这个费雪方程式的左边是货币供应量和货币流通速度，只要钱发得多，价格就应该上升。我就把右边的P，就是价格跟商品的量把它分拆了一下，它应该有很多很多种商品，跟很多商品所对应的价格。它既然可以是商品，它其实也可以是资产，如果用这样来解释的话，就是非常清楚，货币现象它既应该从商品的价格上涨中体现出来，也可以从资产价格上涨中体现出来。我们应该也是承认，从过去历史来看，M1的增长对CPI肯定有拉动作用，它领先了6个月左右，M1增长了6个月以后，CPI会有所表现。但是不是每一次M1的上升都会拉动CPI的上涨。目前中国又面临着一个产能过剩的问题，中国面临的产能过剩跟全球面临的都是一样的，在历史上也是出现过两次，比如说在1997年亚洲金融危机到2003年，在这个期间出现了产需的缺口。

　　我认为像前面张会长也讲得非常清楚了，CPI是不是上升，它肯定是受货币发行量的影响，但是它有不同的供需关系，用供需关系来解释CPI解释得更清楚。我在这里做了一个比较，产需借口出现之后，产能过剩会领先CPI一年，在一年以后CPI会有所增长。同样M1的增长会导致CPI的上升。

　　这两者之间，我觉得更有解释性的就是产需缺口对CPI的影响是比较明显的，从97年到2002年产需缺口都是一个负值，到2003年产需缺口才回到0以上。虽然M1的增长从08年6月份开始上升了，连续增长了两年，但在此期间，CPI的上升幅度非常小，只上涨了1.5%，这里主要还是靠食品来拉动的。家庭设备价格指数是处于向下的，所以说不是说在历史上只要M1增加就必然会拉动CPI的上升。我还是强调一点，货币现象必须服从供需关系。

　　目前我们强调的问题是产能的过剩，国际出口出现副增长20%左右，一方面我们出口需求减少20%，另外一方面我们总体产能又增长10%，我们虽然不能够简单说是30%的产能过剩，但至少产能过剩是超过10%以上了。我们如果把它细分下来，就是目前产能利用率可以看到无论是煤炭、铝、铅，还是玻璃，产能利用率都是非常低的，虽然目前像钢铁，产能利润率还是比较高的，90%，国家还是把它认为是一个产能过剩的行业，对它进行严加控制，更不要说目前其他一些产能利用率比较低的行业了。

　　同样我也专门算了一下，到底这个M1是怎么样影响PPI和CPI的，我做了一个相关性的分析，从PPI对39个子行业的分析当中，目前高于0.5的只有16个行业，高于0.7的是有6个行业，其他的资源类的行业绝大部分相关性高于0.5。CPI35个行业相关性是高于0.5的，高于0.7的基本上都是食品类行业。这也是表明了M1的增长不会直接带来CPI和PPI的上涨。

　　经过以上的分析，发现既然M1对CPI的拉动性不强，CPI到底被什么拉动更强呢？是被资产拉动得更强一点，由于中国目前贫富差距的扩大，使得房价丈夫是非常明显的，CPI涨幅目前为止还是负的。所以房价指数是富人指数，因为买得起房子的人，基本上是中高收入阶层，或者叫高收入阶层。中等收入这个区间比较大，所以有一部分人可能买房子，还有一部分人就是买股票了，穷人的收入就是低收入阶层，他今年的收入是没有得到提升的，实际上他们的消费能力还是不足的。我们的消费表现虽然非常好，但是拉动消费的主要是汽车跟家电，汽车增长50%。另外对于消费的贡献呢，其中政府跟企业对消费的贡献大概是在六成左右，所以今年消费虽然是很好看，但是这里面还是有些问题的。

　　最近像股市上面大家对未来的预期，说今年主要是保增长，明年政府有可能调结构，所谓调结构的话呢，政府可能会在自己消费的各个方面，当然这个也是一个预期，但这个预期能不能实现，我想明年大家可以看，但是我对这方面并不乐观，但是对消费并不乐观的本身，并不以为着对消费的不看好。更何况中国的市场应该还是个新兴的市场，中国股市所具有的特征还是一个新兴市场，还是一个流动性偏强，所以在目前货币供应量比较充足的情况下，在货币政策比较宽松的情况下，作为一个投资选择，无非就是应该选择买房或者是买股票。当然这里面就可能要把它细分化了，因为货币供应量最充足的时候是在今年的7月份，目前这个货币呢，银行新增规模也是逐步在下来。在这种情况下，货币还是比较宽松的，在品种的选择上面，可能还是要更多地去选择一些小市的品种，大市的品种虽然也能讲。我觉得作为一个投资选择还是要选择小市的品种，这是M1的增长率跟A股的市盈率的相关性的分析，我们发现这个相关性还是比较大的。

　　另外一张图可以表明小市值股票跟大市值股票的市盈率之比，我们可以看到从99年到2009年这将近十年之间，它基本上处于一个两倍左右的水平，小股票要比大股票贵一倍，这是一个常态。在2008年最低的时候，它也是没有低于一倍的，所以说最近一段时间来，小市值的股票的平均水平又有上升的趋势。

　　我来解释一下为什么上海、北京这种大城市的房价长，实际上这也是一个物以稀为贵的表现，我专门算过日本、美国、韩国、印度这些国家的大城市化率，这是世界银行统计的指标，大城市人口占整个城市人口的比例，日本达到40%几，韩国应该也在25%、26%，中国是非常低的，大概只有3%、4%左右。上海是中国最大的城市，它的城市人口是两千万，比重还是比较低的。我专门算过中国目前收入结构当中，城市当中最富裕的10%的人跟最穷的10%的人收入差距是20倍，不是国家统计局公布的9倍，由此导致了我们目前这么一个特征。我想作为一个社会现象，大家应该知道，但是作为一个投资机会，也应该会出现，这就是我以上的报告，谢谢大家！

　　文钊：非常感谢李迅雷先生，李迅雷先生是咱们国家最早从事证券市场研究的人士之一，他在业内的影响力也是非常大的，我们很高兴能邀请到他跟大家做交流，希望以后能有更多的机会参与此项活动，接下来有请对外经贸大学金融学院院长丁志杰先生，有请！

　　丁志杰：尊敬的各位来宾下午好，非常高兴能够参加这个月度观察，我今天跟大家交流的主题是管理资本流动，去年的金融危机引发百年一遇的经济危机，在各国的共同努力下，提出了前所未有的经济刺激计划，在不到一年的时间，世界经济出现了复苏的迹象，一些发达国家三季度经济出现了正增长，中国的经济增长也非常强劲，这场危机跟过去的危机不同，这场危机来得快，去得也快，背后有很多其他的问题有待于解决。正是由于它的特点不同，造成了很多我们很困惑的问题，包括我本人也是这样，我记得我们是在7月份准备买房子，想改善一下住房，由于一直看来看去，价值问题还没有谈妥，到现在还没有买成。我说再忙，我也得把关于房地产方面的分析给听完。

　　目前世界经济里有很多新的现象出现，这是我们始料未及的，可能过去很多时候，大家告诉投资者要是危机来了，我们要现金为王，把房子也卖了，但我没有卖房。现在来看呢，危机结束以后，是资产为王，由于它去得太快了，所以我们可能都负来得及储备资产，我本人不做投资，但是我观察到目前无论是中国，还是世界方面面临的一个问题，就是资本重新流入发展中国家，特别是新型市场国家，这是全球共同面临的一个难题。所以我记得我最初答应来这个论坛的时候，我给的题目叫国际资本流动与主要国际货币汇率变化，因为这个问题现在可能更重要，我临时改成了国际资本流动管理。

　　我前两个介绍两个理念性的，重点是讲后面国际资本流动与金融危机，我们看到这个危机不是讲现在的危机，是讲目前的资本流入如果不进行管理的话，会造成新一轮的危机。我们发觉起源于发达国家的危机泡沫会快速转移到新兴市场国家。最后简单地对国际资本与中国做一个介绍。

　　第一个是国际资本流动与全球化，全球化这个词大家都很熟悉，普通人也都很明白，主要全球于得益于20世纪70年代资本流动的自由化，20世纪70年代，大家知道布雷顿森林体系崩溃，资本流动在70年代开始逐渐地取代，国际贸易成为世界经济联系的主要的驱动力，由此产生了90年代，大家讲全球化。我后面做了两个图，外贸依存度的图，在过去中国的外贸依存度是非常高，依然在世界主要国家中是位于前列的，为什么中国不被称为一个开放型经济体呢，主要是我们对资本的管制相对地严格，无论你喜不喜欢资本流动，如果要融入全球经济中，资本与账户的开放，和资本一定程度的自由流动，这是一个必然的选择。

　　基于这样一点，到底国际资本流动对新兴市场国家来说是一个好事情还是坏事情，或者大家说资本流动到底是天使还是恶魔，我们就要看资本对新兴市场、国家的影响。如果说从理念上来讲，国际资本流动产生的影响力，比如说它带来的一些问题，资本的流动使国际的接待内容平滑消费、提供福利，另外为有关居民、投资者提供了资产多样化的机会，但是它需要一定的条件。

　　我们看到资本的流动也会带来一些约束，包括对税收政策的约束，如果一个国家资本账户没有开放，他就拿什么？就是高膨胀，高膨胀会导致资产在国际间的转移，介绍它的税基，还有资本市场的制约，这些来看是一个理论性的，我们更多地看，从国际资本流动的历史来看，资本流动一直存在着一个脆弱性，特别是对新兴市场国家的，资本流动从来是不稳定的。它可能主要表现在四个方面，一个是顺周期，一个国家经济周期好的时候资本是流入的，新一轮的流入新兴市场国家的资本六朝，新兴市场国家的经济复苏要快于法家国家，已经成为目前世界最头疼的问题，你经济热的时候它进来，经济冷的时候它又出去，从这个来看，它助长了一个国家宏观经济的波动。

　　第二就是资本的过渡流入，我们看到每个个体可能都是理性的，比如说我们看到了经济好转，我们增加投资，这个应该是一个理性的选择，但是总体加起来，各级的理性加总可能导致一个非理性的结果，在发达国家常常面临资本的过度流出，资本流动到底来源于什么地方？很多时候我们看1997年亚洲危机，美国国际社会告诉我们，那是你亚洲国家内部的问题，政府和企业之间的所谓铁三角等等。我们看到事实上资本流动主要的来源是在于外部，不是由你来决定的，是由外部事件决定的，我们看到在90年代以前，从资本流入到流出，一个关键节点上是美国高利率的综合，对新兴市场国家产生危机。

　　在2007年爆发的次贷危机开始，最后演变的金融海啸，传递到新兴市场国家。这个时候2008年每年出乎所有人的预料，美元强劲地升值。这样导致新兴市场国家撤出，我们叫经营资本去资本化。后危机时代，这个我们后面再具体展开分析，我们看到资本流动不是很难对它进行界定，它既不是好事，又不是坏事，但是有一点不加管制的资本流动一定是一个恶魔。所以从这个角度来看，包括中国也是这样，我们的现实选择是根据国情、发展战略和承受能力来适度地开放资本账户，同时要保留资本流动管理的必要手段和工具，这里我们会看到尽管我们会看到流动的难题，我们总体的外汇管理政策还是向自由化开放的方面去发展。

　　第二个，就是去年的8月份，新的外汇管理条例引入了一个国际社会应急保障制度，中国在国际收支，或者是宏观经济出现了严重困难的时候，中国对国际收支采取必要的保障、恢复和控制措施，在我们出问题的时候，我们可以施加外汇管制。和新的外管逃离吻合的，我们开始由资本流入到流出。

　　第三个问题是国际资本流动与金融危机，资本流动脆弱性的极端表现就是国际金融危机，如果我们要看过去危机的历史的线年代的危机，以及后来的每次危机，我们看到危机每隔十年左右爆发一次，新兴市场国家是好了伤疤忘了疼。第二个我们看到危机什么时候会发生呢？等到危机来的时候，我们再领悟到已经晚了，其实过度自信是危机的信号，在资本过度流入的阶段，已经埋下了危机的隐患，等你发现了再想逆转的时候，已经来不及了。

　　昨天我看电视说最近热钱流入香港特别多，采访一个香港的分析员，我们的主持人问最近热钱这么冲击香港，对老百姓的生活影响怎么样？以为香港老百姓生活的水平火热，分析员说新的热钱进来，让普通老百姓确实感觉到钱进来了，投资多了，收入工资也涨得快了，香港收入水平比中国内地高，老百姓生活更好了，流入好，如果再流出对经济的冲击，其实我们在去年已经体会到了，这里面危机还有一点需要注意的，危机的爆发点是漂移的。很多人都预测危机，往往扑空，为什么呢？用自然科学的观点来看，爆发点应该是漂移的，大家知道地震，人的一生在同一个地方居住，出去遇到两次地震的概率是非常低的，微乎其微，这一点来看，也给危机的预测造成了难度。

　　在历届危机中都有资本流动的影子，这里我们有一个图，给大家做一个比较，1997年亚洲金融危机，当前国际金融危机中资本流动比较少，我们看到2007年次贷危机对国家发展的影响是什么样的？次贷危机是2001年到2010年这个期间，在06年的时候资本流入创造历史新高，超过了亚洲危机之前的水平。

　　那时候我们已经感觉到新兴市场国家已经埋下了危机的隐患，但是没有想到这个流入是持续的。但是到了2007年大家可以看到出乎意料地增长到6900亿，是过去历史记录的两倍半，这样一个流入的剧增，未来的逆转是必然的，逆转带来的冲击也是必然的，我们看到今年预测是一个负的。但是现在看来，在亚洲危机的时候，1990年到1999年的资本流入，在96年达到高点以后开始逆转，接着是亚洲金融危机。我们在研究国际经济形势的时候，必须对经济管理的时候，必须考虑到国际的环境。我们应该统筹国际国内两个大比拼来看，一点也不为过。

　　第四点是当前新兴市场国家资本流入的问题，我们也可以看到，这场危机各国采取了前所未有的经济刺激计划，拖住了经济，包括危机国家，新西兰国家经济的调整是不到位的，所有的问题是被一个新的泡沫去覆盖的，现在看来，我们其实在新兴市场国家看到的有可能再次面临次贷危机爆发之前的宏观经济状况，那是一个什么概念呢？你会看到经济会出现一些过热，同时通货膨胀上升，还有就是资产泡沫问题。比如说我们再回想一下，中国2007年和2008年上半年，我们还是认为经济过热，没想到市场资本流动逆转。这样一个情况目前来看，各国已经开始采取一些措施去应对，最典型的今年10月20号，巴西宣布对外国证券投资征税2%，为什么呢？因为巴西的股市已经上涨到2008年的历史的最高点，这样来看，它的资产泡沫的风险有很大。

　　还有最近的一条消息，韩国开始对外汇交易实行限制，你作为一个企业可以进行远期外汇交易，套期保值，这个交易的金额不能超过你线%。大家也看到韩国在最近可能会进行它的宏观经济刺激政策的退出办法。在10月份国际货币基金也警示，一个是全国的经济形势如何保持，第二新兴市场国家如何对货币流动进行管理。大家看到这个图，我们是摘自国际货币基金的报告，今年以来主要的新兴市场国家的货币都进行了一个较大幅度的增值。特别是巴西、印度，以及我们看到的印度尼西亚，还有一个就是以色列，货币升值都超过了20%，这个严重地影响到了它的出口的复苏，以及给经济带来一些紊乱。

　　现在来看，资本流入是需要进行管理的，我们在更早之前有一个案例，2006年12月20号，泰国引入无息存款准备金制度，这个会增加你投机的成本，这个制度实施了以后，引起了国际投资者的反对，很多人抛售泰铢资产，结果导致泰国的财长引咎辞职，这个说明了什么呢？一个国家在全球资本化的情况下，很难对流动资本进行管理。发展中国家从自身的情况来看，对资本管理应该是合理的，这一点尤其必要，就目前来看，似乎有一定的进展，过去来看，我们看在亚洲金融危机期间，马来西亚对资本流动进行管制，引起了全社会的批判。国际货币提出，发展中国家有必要在必要的时候引入资本管制措施。

　　第五个问题我们看看资本流动与中国，2009年第三季度货币政策执行报告提到了，目前我们结合国际资本流动的主要货币的走势变化，完善人民币汇率形成机制。结合资本流动这个是什么？首次出现了我们的货币政策报告，而且是和汇率联系在一起的，我们现在来看资本流动已经引起了管理者的重视，事实上2005年会展前后，大量的热钱冲击、投机人民币，短短的时间五千亿流入香港，最主要的原因是投机，大家在赌人民币升值。热钱问题我记得前面有一次专题就是讨论热钱的问题，很难说什么钱是热的，什么钱不是热的，资金根据投资收益率的变化是正常的，比如说我们说直接投资，中国直接投资快速上升，不排除有一部分是热钱，有一些也是经济的需要。但是我们可以构建一些指标，来反映热钱流动的规模和方向性的变化。在这里我事先做了两个指标，一个口径是什么呢？外汇储备的变动，贸易顺差减上对话FID，加上对外FDI，每一个季度外汇储备的变动，不仅仅来自于交易的项目，过去7月份一个欧元，同样还是它，汇率的变动，它美元变多了。所以我们这个公式来看一下，它这个变化的趋势。

　　最后一个问题讲一下热钱流动的口径，中国总体来看，中国反映热钱流动的指标波动是非常剧烈的，尤其我们要重视的一点是什么呢？今年9月份，我们从这个指标来看，热钱的流入已经接近在2008年我们讲危机期间热钱流入最高点，这个应该引起有关管理部门的重视。第二个，我们需要看到一点是什么呢？热钱的流动和中国股市的变化，所以我们看到中国的股市今年和欧美股市走势有很大的差异，在欧美股市不好的时候，我们已经开始反弹，欧盟股市下半年反弹以后，我们已经开始降下了，资本的流动应该说有一定的因素，很多的研究者认为热钱的流动，国际资本的流动和中国股市走势没有关系，如果你要看这个图还是能发现2005年以前股市的走势和热钱的流向更多的是宏观经济面决定的，但是我看到我们的股市创造历史新高的时候，我们资本的流动开始发生一些变化，尤其是资本开始回调以后，开始出现了同步的趋势，也就是我们通过市政研究，发现从近期来看，股市的走势和热钱流动的方向应该存在着因果关系，这一点我觉得也应该引起我们的关注。

　　近期有一点对中国的资本流动有这样的判断，一个应该引起足够的重视，中国目前来看需要加强资本流动的管理，特别是资本流动的监测，但是目前还没有需要像巴西这样的调整什么，外汇管理政策的必要的时候，我们应该有预案。第三点呢，最重要的，8月份资本流入的增加，最重要的就是人民币的升值预期，同样在升温，这样来看，人民币回来需要择期调整，这样也有利于化解热钱的冲击，我的演讲到这儿，谢谢大家！

　　顾云昌：各位嘉宾大家好！很高兴参加今天的会议，我这个PPT没他们做得复杂，题目叫做从三组数据看中国楼市。

　　第一组数据3.15万亿！5.7万亿？这是一个房屋销售额，这是什么概念呢？每个月大概三千万老百姓买房，老百姓一共十个月花了3.15万亿来买房，这买的是新房，如果加上二手房，二手房算一半，因为现在没统计，我想加在一起5.7万亿没问题。这是一种预测，3.8+1.9，5.7。什么意思呢？今年全社会的社会消费品的零售总额估计大概12万亿，我们一年很可能花5.7到6万亿的钱来买房的，但是全社会的零售总额是12万亿，也就是说差不多房屋销售量接近社会消费品零售总额的一半。老百姓对中国的GDP，对中国的经济增长贡献多大？就买房这一块，也说明我们中国今年经济的复苏、增长，房地产发挥了重要作用。是老百姓的作用，不是开发商的作用，老百姓买房了，你有开发商，老百姓不买房也不行。

　　今年1到10月份的房屋的销售面积同比增长了48%点几，将近50%，这样的增长速度是历史上没有过的，销售额接近80%。所以达到3.15万亿，为什么会有这样一个好的情况，证券率促进了地产的繁荣，国家鼓励大家买房子，特别是利率政策，收复款20%，买第一套房子打七折，如果一百万一套的房子，从长期来算要省二十万，为什么今年春节以后，我们的楼市突然之间火爆起来了，老百姓算明白了，这个时候买房太合算了，经过我们统计局的数据显示，房价降了2%，环比降了7%、8%，了不得了。房价最起码北京降了25%，所以我从去年年底一直在呼吁，你问我到底了没有？我的回答是到底不远了，谁知道底在哪儿？而且我还动员大家赶快买房。希望大家买爱国房，希望大家买房，但是我希望开发商要卖爱国房，的的确确中国人是爱国的。当然美国次贷帮忙，如果没有美国次贷帮忙，中国的经济出口还那么好，我们对房地产的刺激力度不会那么大，否则不会说出手要快、出拳要重。

　　但我们在2、3月份的时候还在呼吁买房，到5、6月份不用呼吁了，为什么呢？上海、杭州等地，深圳等地炒房者开始了，投资者进来了。刚开始我们的需求是普通老百姓的，中低收入者买房，我发现我们房地产市场这十年发展很有意思，我们98年启动房改，首先进入市场买房的是最高收入的家庭，他们买房带动了中高收入，中高收入带动了中低收入，等到把中低收入带起来的时候，对不起，房价已经很高了。特别是刚刚大学毕业的北漂，这一轮房价下去了20%、30%，我马上要结婚了，丈母娘提出来不买房，姑娘不嫁了。的确是刚性需求首先带动了我们的市场，中小套型、中低价别需求火爆，但是到5、6月份，等你刚性需求还在讨论，丈母娘还和女婿在讨论的时候，他的房子一下子被投资者一下子买下了。投资者看到整个市场的形势了以后，他认为这是最好的投资了，这个和经济的宏观性有关系，因为我们中国的社会现在存在很大的问题，反映在房地产市场上就是贫富差距。

　　我们看到我们的市场一边说房价太高，谁都不敢说，的确是房价太高，不能说房价低了。但是还得抢，刚才我们的李总跟我说，七万的房子还要你想办法去找人家，我的一个老同事，今年70岁了，他现在才想起买房，太晚了呀。房价已经涨到快两万了，那时候他感觉到可能还会降，他现在巴不得赶快要买了，所以打电话问我能不能想办法不参加摇号，现在的市场就是这样。一方面说房价高，大家都承认，一方面还在抢。为什么在杭州，我5月到杭州的时候，杭州的楼市是补差钱、不差热，因为财富阶层纷纷进入市场买房。他们积累的资金先投到哪儿去呢，买黄金怕动荡、买古董怕上当，买房子最好，十年的经验证明，没看到谁家买房子亏了，只看你出手快与慢的问题，所以财富阶层进入市场，我们也看到了我们的企业家们。刚才嘉宾们都谈到我们当前中国的宏观经济，我们的实体经济，许多产业产能是过剩的，实体经济还没有完全热起来，企业家的钱投到哪儿去了呢？大企业家有钱的买地，钱少的买房。为什么地方出来了，有钱的大企业家在买地，因为北京没有几十亿、几千亿搞不起的，所以前一阵有老板跟我说我在上海买房了，现在涨了。在地产繁荣的同时，一些城市的资产又起来了，刚才说的热钱也是一个问题，外贸顺差和外汇储备资金有很大的差额，再加上外商投资减少了，为什么有那么多热钱呢？没法解释。

　　所以中国经济跟房地产市场是联系在一起的，和宏观经济整个的政策，金融环境、货币政策密切联系在一起。我想讲的第一个问题就是想说明前十个月，房地产作为一个国民经济的重要支柱产业，为国民经济做出了贡献，但是是药三分毒，任何事情都是有副作用的。我们应该看到我们地产繁荣拉动经济的同时，我们副作用也产生了，我们分析热点城市的房价已经又超过了历史峰值。现在统计学的数字表明，我们的房价涨到了3%点几，这个房价和收入比起来，收入比房价涨得更快。但是真正比起来，房价可能涨到了接近20%。现在统计学和市场数据是不统一的，说明房地产价格实际上还是蛮重要的，从市场反映说价格的波动大，当然这里边有一个全部和局部的问题，我们看到房地产市场，我讲一些城市资产价格泡沫又起，不是所有的城市。我们认为城市差异很大，到现在为止房价有一千多的，两千多的，三千的放假很多，但是我们在北京、上海、杭州、温州、深圳、广州这些地方的房价那当然不是人为想象的，如何看待这个问题？怎么办？

　　第二个数据6.64亿平方米/3.77亿平方米，6.64亿平方米是今年1到10月份卖掉的房屋面积，3.77亿平方米是今年竣工的房屋面积，有的是配套房不能卖的，我们这里面差额是3亿平方米，因为有的销售面积是预售的，不是竣工的，我们长期以来是这样一个数字，从04、05、06、07、08、09这六年，唯独08年的情况好一点，基本上竣工面积和销售面积是平衡的，其他的5年都是竣工面积远远赶不上销售面积，这样说明什么问题呢？中国楼市的总体情况是供不应求的，其实这是个实质问题。我们中国楼市总体上是供不应求的，特别是大城市尤其明显，去年开发商还在说库存大，卖不掉，其实没几个月就没了。北京市三环以内不用说，四环以内有多少供应量？我们有效的供应量不足，有的地方是严重不足，大家知道房地产市场和其他市场一样，我们在市场经济条件下，必须遵循市场经济的规律，市场经济的规律是什么呢？供不应求必然导致房地产价格上涨，供大与求刚才几位专家都说了，不可能房地产价格上去，甚至于价格要往下跌。

　　正像我们在去年地震以后，5.12大地震以后，全世界的油价都在涨，当时有一个短消息很有哲理，为什么油价涨得那么快，因为汶川加油、北川加油、全中国加油，全世界都为中国加油、全世界都为汶川加油，大家都加油，油不够了。我一个房子要卖，十个人来抢，都要买我的房子，我当然要取最高的了，一手房、二手房都是这个道理，是供不应求导致了房价上涨。什么原因导致了供不应求呢？就是钱松地紧，我们由于整个房地产市场导致了钱松钱紧，买房人的钱很多，货币发行量很大，这是钱松的问题。另外一方面土地很紧张，中国有的是钢铁、有的是水泥，有的是劳动力，你只要有土地盖房子，什么盖不出来？尽管现在全世界的新房有一半已经盖在中国了。但是我们仍然感到不足，钱松地紧造成的需求量很旺盛、供应量不足，我们直到去年年底才说我要宽松的货币政策，这一轮的宏观调控政策我们是收紧。04年到08年一直在压投资，房地产是主投资，一定要压你，不压你的话产能过剩，一直到去年年底，不能再压了，再压没有增长点了。

　　房地产的投资在过去几年一直是增长速度高于固定资产增长速度的，你说房地产投资过快，为什么大家觉得供不应求呢，说明需求太旺盛了，一个是自助性的需求，一个是投资性的需求。这个投资和自助怎么区分呢？很难。当然大家说应该是遏制炒楼，04年到08年的政策一直在遏制炒楼，房地产这个东西就是宏观经济的各项政策，宏观经济的各种社会、经济在房地产方面的表现，所以说我现在说一句话，我大概十年前曾经讲过，第一句话叫做一把火，冬天里的一把火，房地产业是冬天里的一把火把中国经济烧起来了。第二句话房地产业是拉动经济的一匹马，它既可以拉动经济、又可以拉动消费。第三句话要注意了，房地产成为损害经济的一只狼，你看亚洲金融风暴，现在美国的次贷和房地产都有关系，我现在又加了一句话，它又是一只棋子，宏观经济整个是一盘棋子，这个棋子非常重要，怎么下？现在需要房地产冲你就赶快冲，退的时候要守住。

　　地产就是这样的作用，我们现在找不到一个能够替代房地产业的一个产业，尽管很多人憎恨房地产，因为它的房价太高了，有人说取消房地产业，但是这是个宏观，这是个市场经济，取消不了的，老百姓要买房，总得有一个人组织开发。我们研究为什么房价涨得快？我觉得还是供求关系的原因，而且供求关系的背后有宏观经济的背景，决定楼市冷热我认为有三个方面的关键因素，一个是货币金融政策，一个是财政税收政策，一个是土地供应状况，这三个方面都在决定着房地产的变化，特别是金融一变房地产就变，房地产本身就是金融产品的其中一个方面，我们看房地产不能光看它是一个消费品，而且它是一个投资品。它既是资本市场的一个方面，又是实体经济的一个方面，因为房地产的发展和实体经济连在一起，它不像股票那样。我们也是半虚拟状态，是不是这个意思？你比如说我们的房地产增长，拉动了钢铁、拉动了水泥，拉动了建材，房地产增长这是对上游，对下游装修、家电、家装都联系在一起，所以房地产的销售增长对我们整个销售、投资都有很好的作用。

　　这是讲现在面临的现状，就是供不应求的状态，恐怕还会延续下去，因为我们钱松地紧的环境一时难以改变，我们流动性还要宽松，不可能马上就收紧。另外一方面由于我们土地的因素，城乡土地的阻隔我们城乡土地的二元的结构，现在有个问题是什么呢？城里人有钱，不能到农村买房，农村的市场不能开放。鼓励农民进城，但是他买不起房，房地产企业不能到农村去征地，只有政府才能征地，政府都垄断了土地，但是政府又不希望房价越涨越快，所以政府也很难办了。我们这里有许多问题的。

　　第三组数据，45.7%！32.9%？45.7%是城市化的水平，城市化随着高不高？不高，因为全世界的平均城市化随着08年已经达到了50%，我们还没有达到平均水平。比起发达国家70%、80%，我们差得更远，所以我们城市化水平还很差。32.9%是07年调查出的中国的城市化率，哪个数据准，我们应该听哪个的，我们当然应该听国家的，但是32.9%也不是没有道理。因为我们45.7%的算法和32.9%的算法不太一样。我们尽管说45.7%的城市化，实际上真正享受城市生活的人不到35%。那么我们看到了统计数字当中多少多少平方米，但是没有把我们非常住人口统计在里面，据我所知，北京市有一百万人是住在地下室，保安、保洁这些，还有住城中村的，还有是穷租，这就是30%几到45%之间的差异，这两组数字说明什么呢？说明我们的未来，城市化是扩大内需的主要引擎，我们中国经济要发展，靠什么？工业化、城市化，但是我们发现很有意思，工业化主要是增加投资，所以通过工业化可以逐步地工业化，增加我们的投资需求，而城市化主要是消费需求。城市化是增加消费需求的，我们最终的经济拉动要靠最终消费，那么城市化是扩大内需的主要引擎，道理很紧张，2008年，我们人均的城市居民收入一万五千多，农村人的收入只有四千多，当然了城市居民的消费起码是农民消费的三倍，他有了钱才能买东西，城市化的过程就是增加需求的过程，就是拉动经济的过程。未来中国城市化的发展是扩大内需的主要引擎，中国的潜力在哪里？中国的市场在哪里？在城市化。

　　而城市化当中，我们的房地产有什么发展前景？因为城市化必然有客观的潮流，房地产的发展空间很大，而房地产恰恰又是城市化非常重要的组成部分。我们看到农民变成城市居民，他升级的过程就是从基本消费品向内地消费者发展。我们穷的时候就是吃饱肚子koko体育，后来慢慢慢慢家里有了电冰箱、彩电，现在家里有个彩电算什么？富不富看房子，同时还有等级消费的。

　　最后，我说得不好听，大家都是为了这套房而奋斗，我们现在家庭财产有一半是房产，再过一段家庭财产三分之二是房产，这个过程其实是发展房地产的过程，房地产不可取代性就是这样。所以说我们的房地产有很长时间的发展，我们的城市化70%是现代化的标志，还有多少年？20年、25年、30年。所以房地产市场需求旺盛是必然的，为什么？人家国家的房地产起不来？因为人家是供大与求，我们是供不应求。为什么房地产市场一下子起来了，许多产业起不来，因为产业过剩的占了许多，我们不仅产业不过剩，我们的房地产不够卖的。这个明白了，我们房地产发展前景很大，但是发展当中07年出现了问题，随着销售量市场的火爆，我们的销售量呼呼往上长。我们既要让房地产发挥引擎的作用，另外一方面不要让房地产的虚火过旺，我们一直在讨论这个问题，现在又面临这个问题了，当然现在房地产市场有没有泡沫？我看大多数人认为是有的，特别是一些热点城市有些泡沫已经不小了，不是说全国各地都有泡沫，热点城市的泡沫是起着相当大的作用的。

　　现在的宏观经济环境还是仍然在助推泡沫的过程，如何让正常需求带动我们的增长，满足老百姓买房的需求，另一方面还要控制虚火过旺的，现在有两种选择。08年主要的选择政策是控制需求，房地产市场调控供不应求，应该加大供应量，供需04到07年都是遏制需求，我们宏观经济成本不支持扩大供应，因为整个规模要收紧。现在我认为是时候了，因为整个一是要保增长，没有投资要增加投资，所以现在我认为最优的选择是加大供应量，有没有可能？应该是有可能的，如何加大供应量呢？土地供应量、房屋供应量，土地供应量当中有两部分，一个是新增土地，一个是已经卖出去的土地尽快形成开发，最近一个时期腾地的问题很严重，我认为加大供应，土地方面要多加大供应。

　　中国的土地供应量从长远来看是紧张的，如果我们现在的土地使用制度，土地的情况不改变的话，很难改变我们地紧的状况。因为我们的保护耕地目标一定要达到，18亿亩耕地要保护。但是有没有突破点呢？有没有空间呢？我认为是有的，空间在哪里？很简单，空间在农村的建设用地和宅基地，因为现在农村的宅基用地和建设用地是空闲的，现在一个是富人的房子空闲，一个是农民的宅基地、建设用地空闲。据有关方面的统计，城市人口每人的建设用地平均一百平方米，而农村是180平方米，我们大城市只有20平方米，农民每个人占的土地远远超过城市，几乎是城市人均土地的两倍，我们现在45、46%的城市人口占用的土地只有农民占有用地的三分之一。这个地紧问题解决不了，而钱松问题什么时候能解决？这个一直是一个最大的威胁。

　　当然，房屋的供应量应该加大，我主张二手房的优惠政策不应该取消，我觉得这个政策有利于加大二手房的供应量的。当然这里有一个政府的决策，只要有利于加大供应量的事情应该是进行下去，使我们的市场保持平稳，我们整个的政策应该是在加大供应量同时，对过旺需求进行遏制，政策不宜大动，2010年应该是平稳增长，首先是销售平稳，2010年的销售增长不可能像2009年那么旺，甚至于能不能保持2009年的销售量还很难说，因为2009年的销售量实在太大了，因为买房市场是有限的，所以这个销售量问题，我们对2010年的销售量不能抱有太多的希望，我看到从9、10月份以后房地产单月增长已经是30%多了。前几个月很低，现在这样的势头正在进行，因为我们新开工的项目也多了，我认为对2010年的房地产投资增长不担心，我担心的是销售期望值不要太高，在销售的情况下对整个GDP的贡献还是保留下来。

　　房价问题我也希望吸收平稳、房价平稳，现在房价有人说要降，现在降的可能性不大，主要是供应量。现在资金回收得很多，整个的货币环境比较宽松，销售收入已经完成了，即使有的房子卖不出去，也不会降价，我们总体上希望房价下降，因为放假已经到了高位了，已经挤压掉相当部分的低端的买房者，再加上二套房政策的严格执行，在年初的时候，在5、6月份以后是完全放开的，没有按照二手房的政策执行，后一阶段开始逐步收紧了，它的执行力度收紧了koko体育，现在有的银行在原有基础上，在银行提出的空间里面，它自己根据市场情况在运作koko体育，实际上分为三个阶段，这三个阶段是执行力度的变化、央行的政策一直没变。应该说执行力度变成了，对高端的投资者需求也会形成挤压，所以需求方面也不会像前几个月那么旺。

　　最近几个月有一项政策，按照原来的规定年底要停止的，就是营业税，所以有一些开发商也在炒作，政策优惠。这样也给我们一种反思，要么定清楚哪一年哪一月到期，当然这是政府层面的思考。我想总的基调，2010年可能是相对平稳的一年，不会像2009年那样起伏比较大，希望我这样的期望能够成为现实，谢谢大家！

　　文钊：我们本来是安排了互动的环节，但是个别专家可能一会儿还有活动，我们今天的活动就到此结束。我们下一期的活动大概是在12月的20几号，下次会请参与中央经济工作会议政策制定的专家来参与讨论，非常感谢各位嘉宾，非常感谢大家的参与。